修繕積立金の見直しを検討したい　どうすればよいですか

Question

築１２年、１００戸のマンションの理事長です。このほど一回目の大規模改修工事が終わりました。修繕積立金が少なくなっています。将来の大規模改修工事を見据え、修繕積立金の見直しを検討したいと思いますが、どうしたらいいでしょうか。

Answer

マンションは建物が建った瞬間から劣化が始まるといわれています。そのため修繕の目安として長期修繕計画を作成し、計画的に資金を蓄え、修繕するのが一般的です。
長期修繕計画とは、今後３０年間に予想される修繕について、年度別、部位別（外壁、防水、鉄部、設備など）に整理したものです。ただし、計画上の工事はあくまで目安です。実際の工事は、専門家による建物の調査診断結果に基づいて実施してください。
まず外部の専門業者に委託して、長期修繕計画を作成して下さい。これにより今後３０年後までに、どのような修理が必要で、費用がいくら掛かるかがわかります。１戸１ヶ月に必要な修繕積立金も算出されます。それを現在の修繕積立金と比較すると、必要な値上げ幅が出てきます。
しかし、これを単純に値上げに結びつける前に、管理費用を節減して修繕積立金に回す余地はないかを検討しないと、組合員の方は納得しないでしょう。値上げのほかに、一時負担金の徴収や借入れの方法もありますが、高齢化社会の現在、一時負担金は賛同を得られにくく、また借入れは、いずれ返済しなければいけませんので、一時的な資金不足対策として利用するものです。基本的には費用を節約し、それでも不足する場合は、値上げにもっていかざるを得ません。なお、長期修繕計画の作成は総会の承認が必要です。（標準管理規約第48条第五号）