マンション大規模修繕「工事費の高騰」

マンション大規模修繕「工事費の高騰」

 

マンション大規模修繕工事の工事価格が昨年始めから上がっているようです。

関東周辺ではここ数年で１０～１５％の上昇幅となっており、これまで原因の一つと言われていた東京オリンピックが終わった現在も高止まりの状況が続いています。主な要因は資材費の高騰に加え慢性的な技術者不足による労務費の高騰等が原因と思われます。今のところ福岡では資材費の値上がりが目立つようですが、いずれ労務費の上昇も工事費に大きく影響してくるものと思われます。建設業界では若手就労者の不足に加え新規就労者も成り手が少ない為、労働環境の早期改善が早急の課題となっています。さらに６０歳以上の高齢就労者が今後次々とリタイヤしていくと推測され建設業者も技術者の確保に苦慮している状況です。

皆さんも日々実感されていると思われますが、今、福岡市の都市再開発状況は目を見張るものがあります。天神ビッグバン、博多コネクティッドを始め大型再開発案件が目白押しとなっており、今後数年間、福岡の建築業界の特需は続くものと思われ建築就労者の技術者不足は益々慢性化していくことは間違いないでしょう。（建設業就労者数はピーク時の１９９７年と比較して３０％減少）

【建設業界の構造的問題】

建設業界の構造的問題は前々から指摘されている通り、労働時間が他の業界と比較して長く休日も週休２日を実践している企業は極めて少なく、給与水準も他の製造業界と比較しても１割程度低いとされています。

このような問題を解消していくためには早急に、業界あげて労働環境を良くしていくための改善、改革が必要と思われますが、実際には２０１９年に施行された「働き方改革関連法」も建設業界では５年の猶予期間があり２０２４年から施行と先延ばしされ、就業者や現場の実態に合わない現実があります。このような建設業界の構造的問題を解決していくためには、工事発注者の理解と協力も必要となります。工期、工事価格の適切な工事発注、時間外や土日等休日の打ち合わせや会議への出席依頼を極力無くす等、建設業界の労働環境の改善のために互いに協力しあう必要があると思います。

【大規模修繕工事　見積提出から着工までの時間差】

大規模修繕工事は、見積提出→管理組合理事会から内定→総会により可決→工事着工という手続きが必要でありこの時間差は通常数か月かかり、管理組合の予算組から考えると１年以上に及ぶ場合があるので昨今の工事費の高騰からすると見積書金額と実情の工事金額にずれが生ずる可能性が考えられます。又工事契約期間内に予期しない経済事情の激変等で請負金額が明らかに適当でないと認められるとき等は、契約約款の中では請負金額の変更を求める事が出来ると規定しています。管理組合としては予算金額に予備費を計上しておく等予算に幅を持たせておく等の対応策も必要となってきます。

【大規模修繕工事　改修周期の延伸による工事費の上昇】

国交省による長期修繕計画作成ガイドラインが２０２１年に改正され、それまで１２年周期を標準とされていた大規模修繕工事が１２～１５年に延伸されました。長期修繕計画作成者は今後１５年周期を検討することになると推測されますが、修繕工事の材料選定や工法については周期の延伸に伴う耐用年数を考慮して、それに見合う高品質、高耐久な材料や工法を選定する必要があり、それには当然工事費の上昇も伴います。修繕周期が延伸した分、長期の修繕工事費が安くなると言うことではありません。

又、今まで長期修繕計画の中では、近年物価上昇による工事費の変動は少なかったため考慮されない例が多かったようですが、今後は物価上昇率も計上しておかなければならない状況にあると思われます。

【終わりに】

このような不確実な経済情勢の中ではマンションの区分所有者全員が共同資産であることを十分認識し共同資産の管理者として管理組合の運営活動に取り組んでいくことにより、良質で魅力的な共同資産を維持し新規入居者が居住しやすい環境を作っていかなければやがて「自然淘汰されるマンション」となる可能性も否定できません。

昨年より福岡市でも［マンション管理計画認定制度］の運用が開始され、管理組合の運営や建物の維持修繕に課題のある「管理不全マンション」を未然に防ぎ、良質な住環境の確保に向けた取り組みを推進する事を基本方針としており、認定を受ける事により「適正に管理されているマンション」として市場において高く評価されるメリットがあります。

株式会社　松澤建築設計事務所　取締役会長

一級建築士　松澤　康博（福管連技術顧問）