|体験談|         

「私はこうして滞納管理費をゼロにした」

エクレール福岡東管理組合
(築17年 46戸)

理事長 家次 悟
1 初期の取り組み
 平成14年に滞納問題を含め、不満が多いということで臨時総会を開催し、管理会社を変更しました。この時点での滞納件数は3件、滞納額は約170万円でした。しかし、管理会社を変更しても改善には繋がらず、平成16年3月時点での滞納件数は9件、滞納額は約213万円と更に増加しました。

 管理会社から現在の規約では滞納対策としての効力が低いので、規約の改正が必要との提案があり、通常総会で義務違反者に対する措置として、管理規約の一部を改正しました。

I. 区分所有者又は占有者が管理費等を3ヶ月以上滞納した場合、水道供給及び駐車場の利用を拒絶することができる。
II. 区分所有者又は占有者が管理費等を3ヶ月以上滞納した場合、理事長は理事会の承認を得た上で弁護士等へ委任して法的措置を取ることができる。
II. 前項の法的措置に要した費用は弁護士費用も含め当該滞納区分所有者又は占有者が全額負担しなければならない。


 この規約が改正された時の総会で、私は理事長に選任されましたが、この時点での滞納件数は9件、滞納額は約248万円と更に増加していました。早速、第2回目の理事会で、滞納対策に取り組み、管理会社からの提案で滞納者へ次の内容による督促状等を送付することにしました。

I.一括支払い、又は支払い計画書・誓約書の提出。
II.一括支払ができない場合は、駐車場使用契約解除を行う。
III.期日までに回答がない場合は水道供給停止、法的措置をとる。


 ところが、回答期日になっても、期日を延長して催促状を送ってもまったく回答が無い状況の中で、管理会社の電話による督促により4名が口頭で支払計画についての回答を受けましたが、その後支払計画書の提出はありませんでした。
2 取り組みの見直し
 おざなりな督促を繰り返しても何の進展も無く、何の解決にも繋がらないので拡大理事会を開催して基本的な取り組み方法を検討しました。

I. 各滞納者の滞納に至るまでの経緯及び傾向を確認する。
II. 督促内容の確認 
III. 対応方法
3 取組み再開
 平成16年10月理事会で決議した内容に基づいて、管理会社と協力して督促業務の取り組みを開始しました。当時管理会社担当者は、滞納者との連絡には大変苦労したようですが、督促状を送付した8名の方全員が交渉の場に着くまでの段取りを付けてくれました。

 その結果、10月3名、11月2名、3月1名との面談において、支払計画等の協議を行うことができ、支払計画書・誓約書の受け取りと駐車場使用契約の解除を行いました。その他棟外に住む2名の方は、11月に管理会社を介して交渉を行い支払計画書・誓約書を受け取ることができました。

 取り組みが軌道に乗り始めたこの時点での滞納件数は9件、滞納金額は約314万円までになっていましたが、これがピークとなり後は増減を繰り返しながらも削減することができました。その後も新たな滞納者がありましたが、同様の対応に取り組んできました。
4 まとめ
 管理会社にお任せ状態で頼るだけでは何の解決にもなりません。

 法的措置を取るなどの強硬手段は手っ取り早い解決の方法のひとつではあると考えますが、居住している滞納区分所有者はこのマンションに住んでいる限りは顔を合わせることも多く、後々にお互いに気まずい思いをすることは出来るだけ避けたいと思い、出来る限り面談等で協議を行うことで、滞納者の状況を考慮しながら、場合によっては忍耐強く支払いを待ったりもしました。また、理事会においても役員の協力と理解を得ながら、極力配慮をしてきました。

 滞納管理費ゼロになるまでには、理事長就任から約6年という歳月が掛かってしまいましたが・・・。

 この6年間、私以外の役員も2年から4年の任期を務めて理事会の運営に携わり、継続性を維持してきました。その結果が滞納管理費ゼロにつながった大きな要因のひとつであり、また、管理会社の強力なバックアップが無ければ解決できない問題でもありました。

 滞納問題の解決には専門的知識を要するものが多く、その都度福管連を始め多くの方々へ相談しアドバイスを頂きました。改めて此処に感謝する次第です。


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