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福管連『マンション管理会社評価基準』を作成

− どのような会社がよい管理会社か50の判定項目 −

 どのような会社がよい管理会社であるか ― 福管連では、このたび「マンション管理会社の評価基準」を作成しました。管理会社は、管理組合にとって「パートナー」です。よいパートナーを見つけるためには、何を評価基準とすればよいか。50の判定項目を設けました。1項目2点として、100点満点で評価できます。また管理会社も自己評価を行い、よりよいサービス提供に向けて活用してください。


I. 財務管理は適切か
1. 預金通帳と印鑑は分離して保管されているか。
 保管口座、収納口座ごとの保管方法 (収納口座の通帳も管理会社保管が望ましい。)
2. 月次決算を行っているか。(毎月の収支報告書、貸借対照表提出)
3. 管理費会計と積立金会計を分別した収支報告書及び貸借対照表を作成しているか。
4. 未収金についての管理会社の業務範囲と作業日程は明確になっているか。
5. 1年以上の管理費等の滞納はゼロであるか。
6. 現在の修繕積立金の金額は適切であるかを、長期修繕計画基づきアドバイスしているか。

II. 管理員業務・清掃業務
1. 勤務日、時間、人数、休務日の補充の有無は明確になっているか。
2. 業務完了報告及び業務日誌は整然と作成されているか。

III. 建物・設備管理業務
1. 業務確認報告は、対象範囲ごとに迅速に行われているか。
2. 長期修繕計画の作成と5年ごとの更新は行われているか。
3. 管理会社以外へ工事等発注の場合は、適切な支援体制になっているか。
4. 建物・設備の概要を書いた台帳は整然と保管されているか。
5. 建物・設備の修繕履歴は作成され、整然と保管されているか。
6. 設計図書は目録が作成され、整然と保管されているか。
7. 法定点検は定められた時期に実施しているか。

IV. 委託費は適切であるか
1. 定額委託管理費の内訳(消費税は内税)は明示されているか。

V. 管理委託契約は適切か
1. 契約は自動更新条項となっていないか。(契約期間は1年または2年)
2. 暫定契約は3か月程度となっているか。(6か月、1年など長期でないこと)
3. 3か月前の予告による任意解約条項はあるか。
4. 仕様書や作業手順書等のマニュアルは管理組合に交付されているか。
5. 重要事項説明書は契約前に交付されているか。
6. 管理委託契約のうち、標準管理委託契約と異なっている部分の説明は行っているか。
7. 委託業務費の支払は、業務完了確認後支払うようになっているか。
8. 再委託先とその費用、業務内容は事前に説明されているか。

VI. 個人情報保護の規定があるか
1. 組合員名簿の管理と現行維持の方法は明確になっているか。過剰に制限していないか。
2. 解約時点の個人情報資料の返還義務は明確になっているか。
3. 防犯カメラの取扱い方法は明確になっているか。(管理会社の役割分担)
4. 個人情報保護について、管理組合と委託契約または覚書等により明確に取り決めているか。


VII. 緊急時及び異常事態の対応体制は確立されているか
1. 地震等非常災害対策マニュアルは作成され、管理組合に交付されているか。
2. 地震等の災害に備え、災害対策用品(災害グッズ)を備蓄するようアドバイスをしているか。
3. 各種警報のテストは定期的に行い、管理組合にその結果が報告されているか。
4. 防災計画が作成され、1年に1度は防災訓練が実施されているか。
5. 騒音、漏水等居住者に関連したトラブルの緊急対応体制はできているか。
6. 最寄の交番、保健所、救急病院等の電話番号、所在地のリストは整備されているか。

VIII. 総会の円滑な開催のための支援は十分になされているか
1. 総会は年度終了後2か月以内に開催、開催時間は2時間以内となる提案をしているか。
2. 総会が不成立とならないように、
 出欠確認及び不在区分所有者への案内等の支援は行っているか。
3. 総会の議案書等は規約に定められた期限までに発送できているか。
4. 議事録は総会終了後1週間以内に理事長に提出しているか。

IX. 理事会及び役員機能化のための支援は十分になされているか
1. 理事会を毎月1回開催し、全員出席となるように支援しているか。
2. 理事会活動状況を掲示、情報紙等により組合員等に周知を図っているか。
3. 法令等の改正による管理規約改正等の素案を、適切に理事長に提出しているか。
4. コミュニケーション充実のためのイベント企画案を、理事長に提出しているか。
5. 規約原本及びその後の改正経緯、議案書、議事録等保存のための
 規定の整備と適切な管理ができるように支援しているか。
6. 役員引継ぎに漏れがないように支援しているか。
7. 高齢者、障害者等社会的弱者へハード、ソフト面での対応施策の支援をしているか。

X. 管理会社の評価
1. 国土交通省にマンション管理業者として登録しているか。
2. 企業情報として、ホームページで次の情報を公開しているか。
 (1)設立年月日(2)資本金(3)役員名(4)売上高(5)従業員数(6)主要取引銀行(7)業容
 (8)資格・登録・免許(9)有資格者数(10)主要株主(11)管理実績並びに財務状況[協会報告内容]
 (12)加盟団体
3. 管理会社の決算は、直近3年間黒字か。
4. 法律面の専門家、建築関係の専門家は、何名どのように配置されているか。
5. マンション管理面で、他社より勝れているサービスは何項目あるか。


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