国土交通省規約にはない福管連モデル規約の特色
ー 管理規約改正研修会に100名の参加者 ー

 今回は、研修会で説明しました内容のうち、新しく改定され福管連モデル規約の特色について紹介します。この改定版は、福管連顧問の大庭康裕、岡小夜子、松坂徹也、村山博俊、安原伸人(敬称略)の弁護士の方々にお忙しい時間を割いて監修していただきました。先生方には、紙面をお借りしまして、厚く御礼申し上げます。

福管連モデル規約の特色

規約の設定・変更の際の指針として規約の衡平性を規定


 区分所有法改正に伴い、今後新たに規約を設定・変更する場合は、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない義務が課せられたので、規約は衡平に定めるべきことを確認的に規定した。
暴力団には売らない、貸さない、使わせない!

(1)専有部分を暴力団に譲渡、貸与してはならないことを定めた。
(2)一時的であっても、専有部分に限らずマンション全体を暴力団をはじめ政治、宗教、そのほか他の居住者の生活に迷惑を及ぼすおそれのある用途の施設・集会所・事務所等への使用禁止
(3)譲渡・貸与を事前届出制として暴力団入居を水際で阻止
(4)宅建業者は暴力団に斡旋しない旨を誓約した仲介受託届提出義務

玄関扉は錠のみ専有部分とする等専有部分の範囲の整理と明確化

(1)玄関扉は錠のみを専有部分とし、内部塗装部分は共用部分とした。
(2)給排水設備、電気設備、ガス管の分界点は図示した。

敷地・共用部分等の短期間使用は理事会承認

 一時的な材料置場等の使用承認は、理事会決議事項として処理の迅速化を図った。

マンションの使用に関する重要事項は規約で定める

 マンション使用上の重要事項は、使用細則ではなく管理規約に定めた。例えば、主要構造部の変更、穿孔、切除、外観変更の禁止、小鳥・観賞魚以外のペットは身体障害者補助犬法の盲導犬等を除き飼育禁止、危険物搬入禁止等を規約に定めた。

敷地及び共用部分等では、承認された場所以外は禁煙

 時代の流れと安全のため敷地及び共用部分等では、承認された場所以外は禁煙とした。


滞納管理費等回収対策の強化

(1)滞納が発生した場合、賃借人の家賃から徴収することを、賃貸人及び賃借人の承諾書並びに理事長の職務にそれぞれ規定した。
(2)管理費等滞納の場合の駐車場使用契約の解除、水道を含む共用施設の利用拒絶
(3)賃借人使用の駐車場使用料、水道料の区分所有者の支払義務
(4)滞納管理費等の回収業務は標準日程にしたがって行うべきことを定め、管理会社や理事長等の怠慢による遅延の防止を図る。

窓ガラス等の改良の場合の手続明確化と組合免責

 窓ガラス、玄関扉等の改良工事を組合が実施しない場合は、区分所有者が専有部分の修繕工事手続きに準じて実施できることとして処理の迅速化を図るとともに、その後組合が他の区分所有者全員に同様の工事をする場合には、当該区分所有者は異議の申立をしないこと及び補償等の請求を行わないことを定めた。

福祉推進は管理組合業務

 高齢者、障害者対策等、マンションの居住者の福祉に関する業務は、管理組合の業務であることを明確にし、必要な費用は管理費から支出できることとした。

業務委託の場合における管理組合の主体性宣言

 業務委託を行う場合においても、基本方針の決定及び委託業務の履行確認は管理組合において行わなければならないものとして、管理組合の主体性を明確にした。

役員任期は2年 配偶者、法人等の就任資格を明確化

 役員の任期は2年、毎年半数交代として理事会の継続性を図った。
配偶者や一親等の親族及び占有者にも役員就任資格を認め、区分所有者が法人の場合の役員の就任資格も明記した。
さらに、役員が任期の中途で欠けたときは、理事会で選任できることとした。

役員の倫理規定

 役員は、その関連する企業をふくめて、管理組合と契約をしたり、見積書の提出等
の営業行為をすることを禁止した。

普通決議は、総議決権の過半数の賛成で

 標準規約では、普通決議は総会出席者の過半数でできるとしているが、これでは全数の1/4超で決議できることになるので、これを改め、総議決権の過半数の賛成を普通決議の要件とした。

その他の主な内容

(1)顧問及び相談役は理事会承認で設置できる。
(2)会計は、管理費会計、積立金会計及び特別会計に分けて区分経理すること。
(3)支出は、1件10万円以下は理事長、100万円以下は理事会の権限
(4)年度当初の予算が成立するまでの暫定予算の承認は、理事会決議事項
(5)会計区分内の予算の変更は、理事会の承認事項

団地型モデル規約(一元管理タイプ)も作成

 福管連では、上記の特色を取り入れた団地型モデル規約(一元管理タイプ)も作成しています。団地管理組合の方のご利用をお勧めします。


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